Самолёт

Российский рынок новостроек прошёл через слом. Массовую льготную ипотеку под 8% свернули 1 июля 2024 года, ключевую ставку ЦБ подняли до 21%, рыночные ставки по ипотеке ушли к 30%. Выдача ипотеки за 2024-й рухнула почти на 40%, продажи новостроек за июль 2024 – июнь 2025 упали на 38,7% год к году.

Рынок удержали не льготы, а адресные программы — прежде всего семейная ипотека, до 60–75% всех выдач — и покупки за свои. Самолёт здесь крупнейший игрок по объёму текущего строительства, но это около 4% рынка многоквартирного жилья страны. Сам масштаб лидера показывает, насколько рынок раздроблен: даже №1 держит лишь ~4%.

Операционно бизнес силён, финансово — под прессом. Выручка за четыре года выросла со 172 млрд ₽ в 2022-м до 366,8 млрд ₽ в 2025-м, скорректированная EBITDA за 2025-й — рекордные 125 млрд ₽ при рентабельности 34%.

Но чистая прибыль схлопнулась: 26,1 млрд ₽ в 2023-м, 8,15 млрд ₽ в 2024-м и убыток 2,29 млрд ₽ в 2025-м. Один и тот же бизнес растёт по выручке и проваливается по прибыли — разница ушла на проценты.

Причина убытка — не операции, а стоимость денег. В первом полугодии 2025-го финансовые расходы достигли 52,3 млрд ₽ — сопоставимо со всей EBITDA полугодия. Долг буквально съедает прибыль. Чистый долг за вычетом эскроу к концу 2025-го — 373,3 млрд ₽.

Был и разовый удар: изъятие ЖК «Квартал Марьино» по иску Генпрокуратуры. Без него год вышел бы в небольшой плюс — скорректированная чистая прибыль 2,5 млрд ₽. В начале 2025-го компания просила господдержку — отказали; Сбер и ВТБ публично заявили о готовности помочь с обслуживанием долга.

По выручке Самолёт уступает только ПИК: 366,8 против 769 млрд ₽. Дальше ЛСР (252 млрд ₽) и Эталон (154 млрд ₽); Setl Group годовую отчётность за 2025 ещё не раскрыл.

Но по прибыли картина расходится с выручкой кардинально. ПИК — единственный крупный застройщик с большой прибылью (+68,8 млрд ₽), у ЛСР 10,8 млрд ₽, но она упала в 2,7 раза, а Самолёт и Эталон год закрыли убытком (−2,3 и −22,3 млрд ₽). Высокая ставка бьёт по всем, но по-разному — в зависимости от того, кто и как нагружен долгом.

Оптимистичный: ЦБ продолжает снижать ставку, рыночная ипотека возвращается к 12–15%, спрос оживает, Самолёт рефинансирует долг дешевле и конвертирует лидерство по стройке в прибыль.

Базовый: ставка снижается медленно, спрос держат семейная ипотека и рассрочки, компания живёт в режиме «EBITDA уходит на проценты», прибыль балансирует около нуля, долг гасится осторожно.

Пессимистичный: ставка остаётся высокой дольше, спрос проседает ещё на 20–25%, запуск новых проектов тормозится, с 2027 года возможен дефицит ввода — тогда долговая нагрузка становится критичной, а помощь Сбера и ВТБ из опции превращается в необходимость.

Лидерство по квадратным метрам перестало автоматически означать прибыль — главным KPI стала стоимость и структура долга. Самолёту важны три вещи: удлинять и удешевлять долг (доля обеспеченного долга уже выросла до 78%), беречь маржу через эффективность (админрасходы срезали до 4% выручки) и не разгонять новые запуски в дорогих деньгах.

Инвестору и партнёру смотреть не на рекорды по выручке и объёму, а на динамику чистого корпоративного долга: 112,2 млрд ₽ на конец 2025-го, минус 21,5 млрд ₽ за год — это первый правильный разворот. И на траекторию ключевой ставки — от неё зависит всё остальное.